✅不動産投資に関連する経費一覧＆減価償却
不動産投資で利用できる経費は他にもあります。
ここでは、節税効果の高い経費のなかでも一般的なものをいくつかご紹介します。
・固定資産税や都市計画税などの税金
・保険料
・管理委託料
・修繕費
・ローンの金利
これらは代表的な経費の例です。
不動産投資をする上で確実にかかってくる費用であり、
すべて不動産所得から差し引けるものでもあります。
この中に減価償却費が加わっている、と考えてください。
減価償却費を算出するには、
物件の構造や築年数、始めに設定した償却方法にしたがって
金額を計算する必要があります。
木造、RC造など構造によって耐用年数が異なる
減価償却はモノの価値をすり減らすものなので、すり減りにくいモノと
すり減りやすいモノでは減価償却のペースが異なります。
たとえば建物の場合、木造のほうが鉄筋コンクリート（RC）造よりもすり減りやすいので、
木造の建物はRC造の建物よりも短い期間で減価償却を済ませるのです。
このように、何年でモノの価値を償却するのかを定めているのが「耐用年数」です。
減価償却費の算出に耐用年数は欠かせません。
耐用年数を理解するために、まずは建物の構造を理解しましょう。
建物の構造は大きく4つから成りたっています。
RC(47年） 鉄骨(34年） 木造(22年）
中古物件の耐用年数の計算
耐用年数=（耐用年数-経過年数）+経過年数×20%
（例）
たとえば築年数10年の木造物件を購入した場合、
耐用年数＝（２２－１０）＋１０×２０％ ＝ １２＋２ ＝ １４年
つまり、購入時以降の耐用年数は14年とわかります。
減価償却費の算出方法は、「定額法」「定率法」の2つの方法に分かれています。
建物の場合、1998年3月31日以前に購入した建物には「旧定額法」「旧定率法」
どちらかを選択することができます。1998年4月1日から2007年3月31日に
取得した建物は「旧定額法」のみ、2007年4月1日以降に購入した建物の
減価償却には「定額法」しか選ぶことができないよう、法改正されています。
ご注意ください。
減価償却費の計算は一見すると複雑に見えますが、覚えてしまえば難しくはありません。
物件取得後のキャッシュフローを正しく見通すためにも、減価償却費の算出方法を覚えておきましょう。
例として取得価額が2,000万円、耐用年数が10年の物件について減価償却費を算出してみます。
減価償却費=2,000万円×0.100=200万円
1年あたりの減価償却費は200万円という結果になりました。
この費用はまるごと経費に算入できるので、帳簿上では200万円分の利益を相殺できるということになります。
そういう意味では、減価償却費は「実際に支払っていないのに費用として扱える」魔法のような勘定科目なのです。
しかし、ローンを組んで物件を取得した場合、経費に算入できるのはローンの利息のみで、元金は経費に組み込むことができません。
✅経費一覧
・租税公課
・損害保険料
・減価償却費
・修繕費
・借入金利息
・管理費
・広告宣伝費
・交通費
・通信費
・新聞図書費
・接待交際費
・消耗品費
・税理士費用
・管理会社への委託手数料
毎期の減価償却費=取得価額×定額法の償却率
償却率とは、建物の耐用年数に応じてあらかじめ定められているもので、
下記にて確認することができます。
建物の取得価格5,000万円、耐用年数10年の建物の場合、
減価償却費＝5,000万円×0.100＝500万円
となり、
耐用年数が終了するまで毎年500万円を
経費として計上することができることになります。